計画から入居までのポイントを簡単にご説明いたします。
住まいのイメージづくり
まずはご自身の家族構成やライフスタイルをもとに、住まいのイメージづくりをしましょう。
その際には、希望条件に優先順位をつけることが重要です。エリア、沿線、通勤通学の便、広さ・間取り、価格、日当り、周辺環境など、しっかりと整理しておきましょう。
資金計画
イメージが固まったら、資金計画をたてましょう。
購入にあたっては、物件価格のほかにも税金や引越し費用など、さまざまな諸経費がかかります。
購入可能な物件の価格は、自己資金と住宅ローン借入額の合計からこれらの諸経費を引いた残りとなります。
担当の営業マンや銀行のローン担当者などに相談しながら計画を立てるといいでしょう。
物件選び
住まいのイメージが固まりエリアや価格帯などの希望条件がはっきりしたら、希望にかなう物件を探しましょう。
現地見学
気になる物件が見つかったら、不動産会社に連絡し現地見学に行きましょう。
周辺環境や実際の交通の便など、チラシ広告やインターネットだけではよくわからない点も営業マンの説明を聞き、更に実際に自分の目で確かめましょう。
建物チェックポイント
- 部屋数や広さ
- 基礎や躯体はしっかりとしているか
- 内装や設備
- 住宅性能表示に対応しているか
- 検査済証は取得されるか
- 保証の内容
※建物が未完成の場合もありますが、その際は営業マンに納得のいくまで説明を受けたり、他の完成済み物件を見せてもらったりしましょう。
ご契約
見学した物件が気に入ったら、宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受けた上で、不動産売買契約を交わします。
住宅ローンの申し込み
不動産売買契約が完了したら、必要書類を揃えて住宅ローンの申し込み手続きを行います。
住宅ローンを申し込んだ銀行から融資の内定が決定次第、銀行で金銭消費貸借契約の手続きを行います。
登記申請の準備
建物完成あるいは完成間近になったら、建物の登記申請(所有権保存登記、抵当権設定登記)の準備を行います。
不動産会社で手続きを代行してくれる場合もあります。
建物引き渡し前のチェック
建物竣工後に、営業マンの立会いの下、完成物件の最終確認を行います。
細部まで念入りにチェックし、問題があれば引渡しまでに改善しておいてもらいましょう。
残金の決済・引き渡し
物件価格からすでに支払っている手付金を除いた残金と諸費用等を支払います。
あとは物件の引渡し手続きです。
引っ越し・入居
いよいよ待望の新居への入居です。
引越しには引越し荷造り・荷ほどきの他に、住民票の移動、転校手続き(お子様がいる場合)、電気・ガス・水道・電話・新聞の住所変更や郵便物転送手続きなど、やらなければならないことが山ほどあります。
スムーズな転居を行うために、事前にチェックリストを用意して一つずつ確実に処理していきましょう。
住宅ローンには、大きく分けて市町村などが取り扱う「公的融資」と、銀行などに代表される「民間融資」があります。頭金とのバランスで考えて、どの程度をローンでまかなうのか検討してみましょう。住宅ローンの返済は長期に渡る場合が多く、金額も高額なものとなります。
自分のライフプランを含めて返済計画を考えて、要望に添った形で提案してくれる金融機関を見つけることができればBESTです。
資金計画
ビルトホームでは、担当スタッフがお客様のライフプランなどをお伺いし、資金調達から返済までの資金計画をご提案させていただきます。複数の金融期間からもっともお客様にあったプランをお選びいただけます。
申し込み
借り入れる金融機関を決定したら、必要書類をそろえましょう。
印鑑証明・住民票・契約書のコピーなどさまざまな書類必要になりますが、スタッフが全てご説明させていただきますのでご安心ください。
審査
申し込みの内容に沿って、金融機関による審査が行われます。返済能力や、保証人・担保物件の査定が行われます。
約2週間程度で返答が得られます。契約前から事前相談をしている場合には、提出書類が整い提出した時点から1週間程度で正式に承認されます。
ローンの契約
金融機関の審査に通ったら、ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を金融機関との間で交わします。
ローンの契約内容には、火災保険や、抵当権設定のための登記といった項目が含まれ、手続きには費用がかかります。
これら諸費用の支払いのために、購入物件の１割程度のお金は手持ちで用意しておきましょう。
実行
指定口座に、資金が入金されます。同時に権利の移転が行われ、この時点で所有権がお客様に移動します。
貯蓄に余裕ができたら、『繰り上げ返済』などの少しお得な返済プランも活用してみるとよいでしょう。
また、住宅ローンを組むほとんどの方には税金免除が適用されます。詳しくは担当スタッフにお問い合わせください。
返済開始
契約した内容に則って、毎月の返済が始まります。
ビルトホームの担当スタッフは、各金融機関の最新情報を常時チェックし、お客様にいつでも最適なプランをご提案できるよう努めております。
これから住宅購入をご検討の方はぜひ一度ご相談くださいませ。
土地・建物編
- スウェーデン式サウンディング試験
- 戸建住宅向けに普及している地盤調査の1つです。方法は、ロッド（鉄管）の先端にスクリューポイントと呼ばれる円錐形の錐（きり）をつけて、地面に突き立て段階的に100kgまでの鉄の重りを載せた時の沈み具合を測定します。特に浅い部分で精度の高いデータがとれます。
- 基礎
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建物の重さを地盤に伝えるために最下層に設ける構造部分のことをいいます。
住宅の基礎は、地盤の上にそのまま載せる「直接基礎」と、円筒状の杭で支える「杭基礎（深基礎）」の2種類あり、地盤の良いところでは直接基礎、軟弱地盤では杭基礎が一般的です。
一戸建て住宅の場合は、軟弱地盤でも杭基礎ではなく地盤改良をして布基礎やベタ基礎などの直接基礎にすることもあります。 - ベタ基礎
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建物の底面全体にわたってコンクリートスラブ（床板）を敷きつめる基礎のことをいいます。
地盤の上に舟形を浮かせたような形になり「マット基礎」「ラフト（いかだ）基礎」ともいいます。
やや地盤の弱いところでも不同沈下を起こしにくく、阪神・淡路大震災以降は通常の在来工法の木造住宅でも増加しています。 - 布基礎
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建物の壁面に沿って連続して設けられた帯状の基礎のことをいいます。
断面が逆T字形になり、フーチング（基礎底盤）がつながっていることから「連続フーチング基礎」ともいいます。
一戸建て住宅でもっとも普及しており、構造的には無筋コンクリートもあるが、鉄筋コンクリート造のほうが一般的です。 - 杭基礎
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軟弱地盤の場所で、通常の基礎底盤の下から固い支持層まで杭を入れる工法のことをいいます。
打ち込む杭のことを「パイル」ともいい、杭の素材には、木杭、鋼杭、コンクリート杭などの種類があります。 - 在来工法
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柱・梁・筋交い（柱と柱の間に斜めに入れる材）など、木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法です。
間取りに融通がきき、大きな開口部をつくれるのが特徴です。最近はあらかじめ工場で材木をカットしたり、材の接合部に金物を用いるなど、合理化や耐久性強化が進んでいます。 - 2×4工法
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角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法をいいます。
最も多く使用される角材の断面の寸法が2インチ×4インチであることから「2×4工法」と呼ばれます。
「枠組壁工法」ともいい、壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされていますが、そのぶん窓の位置や大きさなどが制限される側面があります。 - 基礎パッキング工法
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木造一戸建て基礎の上端と土台との間にパッキング（緩衝材。「パッキン」ともいう）を数十cm間隔に入れて、床下の換気を行う方法です。
床下換気口に比べて換気効率が高く、土台が直接基礎に触れずに浮いているため、乾燥しやすく腐朽しにくいと言われています。 - サイディング
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建物の外壁に使う板のことをいいます。「サイディング・ボード」ともいう。
住宅では、石綿セメント板を基礎的な材料にして工場で加工された不燃外壁材を指すのが一般的です。防火性能を高めるために木製板の代わりに使用します。 - 集成材
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数cmの厚さに挽いた板を接着剤で何層も張り合わせて、角材のように加工したものをいいます。
1本の樹木から切り出した製材に比べて、反りやねじれなどの誤差が少なく、強度も高くなります。
資金・ローン編
- 住宅ローン
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住宅を購入する資金として利用できるローンをいいます。
別荘やセカンドハウス向けは受けられません。
大きく分けて民間融資と公的融資の2種類があり、民間融資は民間の金融機関による融資で、公的融資は、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資などを指します。
その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もあります。 - 収入合算
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住宅ローンを申し込む際、所定の収入基準をクリアできない場合に同居予定者の収入を合計して計算できるしくみをいいます。
金融機関によって収入合算できる人の条件は異なり、たとえば住宅金融公庫では、次の要件を満たす同居予定者なら申込本人の月収と同額まで合算することができます。
(A) 申込本人の配偶者や父母・子どもなどの直系親族、婚約者、内縁関係の人
(B) 連帯債務者になること
(C) 借入申込時の年齢が70歳未満であること。 - 親子リレーローン
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親が借りたローンを、将来、子どもが引き継いで返済するタイプの住宅ローン、または返済方法をいいます。
親子で連帯債務を負います。
一般的な住宅ローンでは、申込時に55歳から60歳以下で完済時70歳から80歳といった制限があるため、50歳のときに35年ローンを組むことはできません。
親子リレーローンによって、親が高齢になっても長期の返済期間でローンを組むことが可能になります。 - 借り換え
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現在借りているローンを、より金利の低いローンに切り換えることをいいます。
公的融資を銀行ローンに、またはA銀行からB銀行へ換えるパターンがあります。
借り換えは、前のローンを精算して新たにローンを組むことと同じなので、抵当権設定登記などの諸費用がかかります。 - ボーナス払い
-
住宅ローンを、毎月支払い分と年2回のボーナス時加算分に振り分けて支払う返済方法のことをいいます。
ボーナス払い併用返済、ボーナス時増額返済などともいいます。
ボーナス払い月は、毎月返済額とボーナス時加算額の合計金額になります。
ボーナス時加算分は借入金額の2分の1以内と決められています。 - 頭金
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住宅などを新築したり購入する場合に、建築費や購入代金のうち金融機関からの借り入れで支払う金額を除いた部分のことをいいます。
本来は、引渡しまでに現金で用意しなければならない自己資金の一部になりますが、頭金相当額を身内からの借り入れや社内融資などで賄うこともあります。
分譲住宅の売主が通常のローンに加えてノンバンクなどの「頭金クレジット」を紹介することもあります。 - 自己資金
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不動産の取得にかかわる資金のなかで、自分で用意する資金のことをいいます。
そのほかの資金調達の手段は、金融機関からの借入金や不動産証券化などがあります。
自己資金が多いほど借金の返済リスクも減るので、自己資金の割合をどうするかが資金計画を立てる時のポイントになります。 - 諸費用
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建築費や購入代金の他にかかる費用のことをいいます。
大きく分けると税金関係、ローン関係、保険料関係、があります。
この他、登記の際に司法書士に支払う登記代行手数料、仲介会社を通して購入した場合の仲介手数料などがあります。 - 繰り上げ返済
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住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済にあてることをいいます。
一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済むのがメリットです。
繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なります。
関連法律・制度編
- 瑕疵
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取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことをいいます。
いわゆる欠陥、キズモノを意味する法律用語です。
入居者の使用上のミスによる故障や経年変化による劣化は瑕疵とはいいません。 - 瑕疵担保責任
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購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できることをいいます。
従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったのですが品確法で長期保証が義務づけられました。 - 重要事項説明
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不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明することをいいます。
専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるように設けられた制度で、宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられています。 - 売買契約
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買主が購入申し込みをして売主が承諾し書面を交わすことで成立します。口約束でも法的に問題ありませんが書面にするのがやはり一般的です。
所有者や登記簿の内容に違いがないか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、のちのちトラブルにならないよう納得した上で署名捺印することが大切です。 - 住宅性能表示制度
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住宅の基本的な性能の表示ルールを定めて、一般消費者に情報開示すると同時に第三者機関が評価する制度です。
品確法に基づいて創設されました。
従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し項目もバラバラだったため、消費者が相互に比較することができませんでした。
これに対して、この制度では指定住宅性能評価機関がチェックを行い、項目ごとに等級で表した日本住宅性能表示基準で評価を受けます。
現在は、性能表示と第三者機関の評価は費用もかかるため任意制度となっています。 - 住宅性能保証制度
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住宅の基本性能を長期間保証する制度です。
施工会社や売主の不動産会社などが倒産した場合でも、保険金で修繕費用が賄われる制度です。
新築住宅の基本構造部の10年保証として、(財)住宅保証機構や民間の指定住宅性能評価機関などが採用しています。
住宅性能保証制度が適用された住宅は公庫の割増融資などが受けられるようになります。
権利・税金編
- 抵当権
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金融機関が不動産を担保に融資するときに設定する担保権のことをいいます。
借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する目的で設定されます。
住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。 - 登録免許税
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土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
その際に、必ず収めなければならない税金が「登録免許税」です。
この税金の計算は、次の算式によります。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
また家屋については一定の条件を満たす場合に限り2009年3月までは軽減税率が適用されます。
※固定資産税評価額･･･固定資産課税台帳に登録された価額 - 不動産取得税
-
土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が「不動産取得税」です。
家を建てたときにかかる税金として最も税率が高いため、あらかじめ申告し軽減措置を上手に利用したいものです。 この税金の計算は、次の算式によります。
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 3%
※不動産取得税の本来の税率は4％ですが、2009年3月31日までに取得した場合の税率は一律3％となっています。 - 固定資産税
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「固定資産税」は毎年1月1日に、土地や建物の所有者として固定資産台帳に登録している人に課せられる税金で、土地・建物を持っているあいだ毎年かかってくるというのが特徴です。
この税金の計算は、次の算式によります。
固定資産税 ＝ 固定資産税課税標準額 × 税率
固定資産税には負担調整措置と呼ばれる税負担の調整ルールがが設けられおり、この調整後の価格が固定資産税を課する基準（固定資産税課税標準額）となります。
※固定資産税評価額は3年に1度見直しが行なわれています。※固定資産税課税標準額は、建物の場合には固定資産税評価額と通常一致しますが、土地の場合には異なってきます。
※税率は各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は1.4％です。 - 都市計画税
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「都市計画税」は各市町村の都市計画事業の費用として徴収される税金です。
毎年1月1日現在の土地と建物の所有者に課税されますが、都市計画で指定されている市街化区域内にある土地・建物に限られます。 この税金の計算は、次の算式によります。都市計画税 ＝ 都市計画税課税標準額 × 税率
※税率は各市町村によって異なりますが、標準となる税率は0.3％（上限）です。 - 贈与税
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個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが「贈与税」です。
金銭の支払いがないのに不動産の名義変更をした場合、借金の免除を受けた場合なども、税法上贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意が必要です。 この税金の計算は、次の算式によります。贈与税 ＝ （贈与を受けた財産の価額 － 基礎控除110万円） × 税率 － 控除額
基礎控除が110万円ありますので、年間110万円までの贈与については税金がかかりません。
また、課税価格に応じて税率・控除額が以下のように定められており、それらを元に贈与税の計算を行ないます。
なお、土地や建物の価額については、土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で算出します。 - 相続税
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相続や遺贈によって譲りうけた遺産に課税される税金が「相続税」です。
不動産のほかに生命保険や退職金等も課税される遺産となります。
但し、相続税には基礎控除があり、遺産の評価額が基礎控除の金額以下であれば相続税はかからず、税務署に対する申告も必要ありません。 基礎控除額は次の算式により計算します。基礎控除額 ＝ 5000万円 + （1000万円 × 法定相続人の数）
また、評価額が基礎控除を超える場合でも、申告をする事によって使える税務上の特例（配偶者の税額軽減・小規模宅地の評価減・未成年者控除・障害者控除等）により、相続税がかからないケースや税額が軽減されるケースもあります。
その他
- シックハウス症候群
- 住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のことをいいます。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様です。
- 持ち分
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複数の人で土地や建物の所有権を共有している場合に、一人当たりに割り当てられた権利のことを持ち分（共有持ち分。借地権の場合は準共有）といいます。
一戸建てで周辺住民との共有の私道がある場合など持ち分が関係してくる場合があります。
単独の所有権と共有持ち分の場合では、不動産にかかわる税金についても、扱いが異なるので注意が必要です。
